Entre os diversos aspectos relacionados ao aluguel de um imóvel, é importante entender como se dá a atualização monetária dos contratos de locação. Isso envolve conhecer os principais indicadores que podem ser aplicados nesse processo.
Em geral, os contratos de aluguel são reajustados com base no IGPM. Porém, apesar de ser bastante comum no mercado imobiliário, não é obrigatório adotar esse índice. Na prática, outra alternativa comum é o IPCA, o índice oficial da inflação.
Quer saber como eles funcionam? Neste artigo, você entenderá o que é IGPM e IPCA e como acontece a atualização monetária nos contratos de locação.
Boa leitura!
O que é IGPM?
IGPM é a sigla para Índice Geral de Preços do Mercado. Trata-se de um indicador de preços para medir a inflação calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). Isso é feito pela média aritmética ponderada de três outros índices.
São eles:
- IPC (Índice de Preços ao Consumidor);
- IPA (Índice de Preços por Atacado);
- INCC (Índice Nacional do Custo da Construção).
O IPC tem relação com o custo de vida das famílias, enquanto o IPA mede os preços da indústria em geral e dos produtos do agronegócio. Já o INCC mede a variação do custo na construção civil, mas apenas no setor de habitação.
Por esse motivo, o IGPM está mais atrelado ao valor das commodities e do dólar. Na prática, isso faz com que nem sempre ele reflita a realidade dos brasileiros. Além disso, muitas vezes ele se refere aos imóveis construídos e está presente em contratos de compra e venda.
Diante disso, também é comum que o Índice Geral de Preços do Mercado seja usado como parâmetro para correção do preço em contratos de aluguéis. Ou seja, se o indicador aumentar, o valor de aluguel pago pelo locatário segue o movimento, conforme a taxa anual.
O que é IPCA?
Já o IPCA significa Índice de Preços ao Consumidor Amplo, bastante usado para medir a inflação oficial do país em um determinado período. Desse modo, ele reflete o aumento de preço de diversos produtos presentes na vida da população, considerando a soma dos diversos setores de consumo.
Como exemplo, estão serviços de educação, habitação, artigos de alimentação e bebida, transporte e saúde, produtos de cuidados pessoais, entre outros. Portanto, um IPCA alto tende a afetar o poder de compra das pessoas.
Afinal, ele leva à desvalorização do dinheiro em relação aos preços dos produtos e serviços. Do mesmo modo, ele afeta os investidores — já que, se a rentabilidade obtida não superar a inflação, não existirão ganhos reais ou crescimento patrimonial.
Como funciona o reajuste de aluguel?
De forma geral, o reajuste de aluguel ocorre quando há aniversário ou renovação do contrato de locação. Por isso, no mercado, as variações de preços tendem a ser baseadas em algum índice da economia nacional.
Ademais, é fundamental que esse valor esteja especificado em contrato, cabendo às partes negociar o índice que será aplicado. Em regra, durante a vigência do contrato, os reajustes sempre seguirão o que foi acordado no documento.
Porém, após o término do prazo ou os períodos indicados em lei, o proprietário pode aumentar o valor do aluguel. Nessas situações, cabe ao locatário tentar negociar, concordar em pagar ou se mudar do imóvel — considerando a decisão mais vantajosa para suas necessidades e possibilidades.
Qual a principal atualização monetária nos contratos de locação?
Como você viu, é bastante comum usar o IGPM como base para reajuste dos aluguéis. Entretanto, essa prática não é obrigatória, já que as partes podem negociar isso livremente. Isso é importante porque as taxas variam conforme os movimentos do mercado.
Em alguns períodos, o IPCA pode ser superior, enquanto em outros o IGPM supera a inflação. Por exemplo, durante a pandemia de Covid-19 todos os índices que compõem o indicador tiveram um aumento.
Isso fez com que o IGPM disparasse — em 2020, ele fechou com alta acumulada de 23,14%. Por consequência, surgiram mais discussões sobre a revisão dos contratos de aluguel devido aos impactos no orçamento dos inquilinos, com pedidos de negociação.
Nas tentativas sem sucesso, muitos inquilinos optaram por um contrato de aluguel novo do que manter o antigo. Diante disso, proprietários e imobiliárias passaram a enxergar vantagem em adotar o IPCA como indexador do reajuste dos aluguéis.
Muitos contratos novos também estão sendo fechados com reajuste baseado no IPCA, que apresentou reajustes menos impactantes. Em 2020, por exemplo, ele fechou em 4,25%. Entretanto, sempre é importante ter em mente que os índices podem apresentar comportamentos diversos.
Logo, há riscos de que IPCA se torne mais elevado que o IGPM em determinado momento, afetando novos reajustes. Por esse motivo, não há uma resposta correta sobre qual o melhor índice para correção de contratos.
Tudo dependerá do momento e da projeção da economia para os próximos meses. Afinal, as oscilações do mercado podem levar até a um IGPM negativo — que se consolidou em 2017, por exemplo. Quando isso ocorre, o aluguel pode ser reajustado para baixo ou se manter sem alterações.
Qual a importância de conhecer a dinâmica desses reajustes?
Como você aprendeu, o reajuste do aluguel pode impactar tanto o locador quanto o locatário. Por isso, é importante que você conheça todas as regras envolvidas e os principais indicadores utilizados para essa finalidade.
Isso ajudará a identificar as melhores alternativas e já se antecipar para situações que podem levar a renegociações, como aumentos sucessivos nos índices. Dessa maneira, é possível buscar um valor de referência justo para todas as partes.
Além disso, como você viu, não existe um indicador que seja melhor, pois tudo dependerá do momento econômico e do próprio mercado. Embora um reajuste elevado possa parecer atrativo ao proprietário, ele pode levar ao encerramento do contrato pelo inquilino, trazendo riscos de vacância.
Assim, o importante é que a escolha seja baseada nas necessidades do inquilino e do proprietário, garantindo o equilíbrio financeiro do investimento. Também vale considerar questões como o estado do imóvel, a infraestrutura, a localização, a segurança na região etc.
Fazendo isso, será mais fácil identificar o índice ideal e, até mesmo, negociar os índices utilizados para encontrar uma condição que seja vantajosa para ambos.
Agora você sabe como funciona o processo de atualização monetária nos contratos de locação. Então lembre-se de que mudanças na economia podem fazer com que diferentes índices sejam usados como base para a alteração de valor. Portanto, vale considerar essas questões ao negociar os contratos.
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