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5 pontos que não podem faltar no seu contrato de locação residencial

Você sabe o que observar em um contrato de locação? Para quem não está familiarizado com o universo jurídico, a terminologia e os aspectos abordados no contrato podem gerar dúvidas e até fazer com que pontos importantes não recebam a devida atenção.

Em muitos casos, o locador transfere a responsabilidade da elaboração desse contrato para a imobiliária, que fornece o documento pronto. Ainda que você se encontre nessa situação, precisa saber o que observar para solicitar alterações necessárias para garantir seus interesses.

Foi pensando em tudo isso que fizemos este post para apresentar 5 pontos que precisam ser cuidadosamente considerados em seu contrato de locação. Acompanhe!

#1. Prazo do Contrato

 

No que diz respeito ao prazo, os contratos de locação são de livre negociação entre o locador e o locatário. Isso significa que, ao alugar o seu espaço residencial, você não precisa seguir um intervalo de tempo pré-determinado por lei.

Apesar disso, para o seu benefício enquanto locador, é interessante estipular um período mínimo de 30 meses para o contrato para evitar uma situação em que a relação com o locatário fuja ao seu controle.

Para entender melhor, é preciso saber que uma vez que um contrato de locação chega ao fim (algo que independe do prazo acordado), o ideal é que locador e locatário revejam a situação para firmar novo contrato, caso a intenção de ambos seja seguir com o aluguel.

Quando isso não acontece e o locatário permanece no imóvel, se o locador não se manifesta, o contrato de locação passa a valer por prazo indeterminado. E é para lidar com essa situação que os 30 meses fazem a diferença. Veja só:

  • Se prazo do contrato de locação original era igual ou superior a 30 meses, o locador pode retomar o seu imóvel a qualquer momento, desde que dê ao locatário o prazo mínimo de 30 dias para desocupar o espaço;
  • Se o prazo do contrato original era inferior a 30 meses, o locador perde o direito de retomar o imóvel (as exceções a essa regra são descritas pelo art. 47 da chamada “Lei do Inquilinato” ou Lei n° 8.245).

O mais interessante é que você enquanto locador exija a celebração de um novo contrato ou aditivo ao final do prazo de locação. Porém, a atenção a esse ponto evita qualquer transtorno caso você se atrase nessa comunicação.

#2. Garantias

 

Assim como a definição de prazos é livre, a lei não exige que os contratos de locação tenham garantias. A garantia existe para que o locador tenha outras formas de assegurar o pagamento do aluguel para evitar ser lesado caso o locatário fique inadimplente.

É importante observar que nem sempre um contrato sem garantias resulta em uma situação ruim. Por isso, é preciso avaliar bem as possibilidades e escolher aquela que melhor atenda aos seus interesses enquanto locador.
Contrato sem garantia:

  • O art. 42 da Lei do Inquilinato determina que o locador pode exigir do locatário o pagamento antecipado do aluguel, ou seja, garantir com que o pagamento se dê antes do início do mês da locação;
  • Caso o locatário não realize o pagamento do aluguel, o locador consegue retirar o imóvel via liminar. Nesse caso, ao invés de esperar o fim da ação de despejo, é possível que o juiz determine a saída do locatário ainda no começo do processo.
    Contrato com garantia:
    O locador recebe o aluguel do mês vencido, em outras palavras, o locatário faz o pagamento do aluguel depois de transcorrido o mês da locação;
  • Caso o locatário não realize o pagamento do aluguel, o locador só consegue retirar o imóvel após o transcurso normal da ação de despejo que, em geral, demora mais de 12 meses.

Tipos de garantia para o contrato de locação

 

É o art. 37 da Lei do Inquilinato que determina quais são os tipos de garantia que o locador pode exigir do locatário. É importante ressaltar que você pode escolher apenas uma delas para o seu contrato de locação e que a inclusão de duas ou mais garantias pode anular sua validade no contrato em questão.

  • Caução — prevê que o locatário faça um depósito em dinheiro em uma conta autorizada pelo Poder Público garantindo que, ao final do contrato, o locatário tenha direito de fazer o resgate da quantia e seus rendimentos.

Vale esclarecer que o depósito não pode ultrapassar o valor de três meses de aluguel e é importante saber que a garantia caução normalmente não é aceita por muitas imobiliárias porque apenas três meses não resultam em quantia suficiente para cobrir o tempo gasto para recuperar o imóvel.

Assim, é possível optar por fazer a garantia em título de capitalização, pois asseguram um valor maior que normalmente equivale a 12 meses de aluguel;

  • Fiança — é uma das garantias mais escolhidas por não demandar nenhum valor inicial. Diferente disso, determina que o locatário deve apresentar um ou mais fiadores que assumam as obrigações apresentadas no contrato de locação;

Nesse sentido, é válido destacar que o locador deve redobrar a sua atenção para se certificar de que as pessoas escolhidas tenham condições de honrar o contrato, caso o locatário deixe de pagar. É seguindo este pensamento que, em geral, as imobiliárias exigem dois fiadores: um com renda e outro com patrimônio em imóveis;

A tarefa de arrumar fiadores que atendam às condições apresentadas resulta em uma das partes mais penosas do processo porque tende a criar uma situação em que amigos e familiares sejam designados a assumir esse papel;

  • Seguro de fiança locatícia — para essa garantia, ao invés de buscar uma pessoa para assumir o papel de fiador, o locatário busca uma seguradora e essa passa a ser a responsável por repassar ao locador os valores acordados em contrato, caso o locatário atrase os pagamentos;
  • Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento — garantia prevista pelo art. 88 da Lei nº 11.196, de 2005. Uma escolha pouco utilizada que significa adquirir quotas de um fundo de investimento e utilizar essas quotas como garantia do contrato de locação.

Seja qual for a garantia escolhida, é importante que você saiba que ela deve durar até a devolução das chaves. Isso porque o estabelecimento de prazos para a garantia apresenta riscos, uma vez que isso pode fazer com essa perca a sua validade antes do fim da locação do imóvel.

#3. Multa por descumprimento contratual e desocupação

 

Um contrato de locação apresenta diferentes obrigações a serem cumpridas por locador e locatário e, como haveria de ser, caso isso não ocorra, também apresenta punições.

A rescisão antecipada do contrato por parte do locatário representa uma forma de descumprimento de suas obrigações. O art. 4° da Lei do Inquilinato possibilita que, em uma situação como essa, o locatário deva pagar multa proporcional ao tempo não cumprido do contrato. Porém, para garantir que isso aconteça, é necessário incluir a multa por rescisão no contrato de locação.

É comum que essa multa seja estipulada em um múltiplo de aluguéis, variando de três a seis aluguéis com base no valor vigente na data do descumprimento do contrato de locação. Pode ser também um percentual dos aluguéis dos meses restantes para o fim do prazo do contrato.

No caso de um contrato com duração de 30 meses e uma multa de seis aluguéis, caso o locatário tenha cumprido 20 meses, ou seja, 2/3 do contrato e decida pela rescisão, ele deverá pagar uma quantia equivalente a 1/3 da multa, equivalente a dois aluguéis.

#4. Obrigação do pagamento de condomínio e encargos (Impostos, taxas, seguro incêndio)

 

A atenção a esse ponto é importante porque a lei determina que há encargos que são de responsabilidade do locador e outros do locatário. Por exemplo, despesas ordinárias, que são as relacionadas à manutenção do prédio, normalmente cabem ao inquilino. Por sua vez, despesas extraordinárias (como obras, fundo de reserva, fundo de reforma, etc) cabem ao locador.

É possível fazer a transferência de responsabilidades, mas, para isso, é preciso assegurar que as mudanças sejam sinalizadas e que todas as formas de pagamento de encargos sejam minuciosamente especificadas no contrato de locação.

No art. 22 da Lei do Inquilinato, está previsto que o cabe ao locador realizar o pagamento de impostos (como o IPTU), taxas e seguro complementar contra incêndio. O repasse dessa obrigação ao inquilino pode ser feito, desde que acordado contratualmente.

É comum, inclusive, indicar no contrato a forma como o pagamento desses valores será feito. Por exemplo, o locatário pode ser responsável por todo o processo, retirando as guias para pagamento ou pode simplesmente reembolsar o locador.

Além disso, o art. 23 determina que o pagamento do condomínio é uma responsabilidade do locatário. Porém, caso o locador queira assumir essa tarefa para assegurar que a taxa seja paga e evitar problemas, pode determinar em contrato que o locatário o reembolse por essa despesa.

#5 Preço e reajuste

 

Definir o valor da locação é uma dúvida comum dos locadores. A Pesquisa do Mercado Imobiliário em Belo Horizonte, realizada pela Fundação IPEAD/UFMG indica que o preço médio do aluguel na capital mineira e região é de 0,3% do valor do imóvel.

Ainda que essa informação sirva de parâmetro, é interessante conhecer aspectos que valorizam o imóvel e contribuem para a definição da quantia a ser apresentada no contrato de locação. O seu locatário vai avaliar, dentre outros:

  • Localização ― imóveis em bairros próximos ao centro, por exemplo, tendem a valer mais;
  • Transporte público ― regiões bem atendidas por serviços de transporte público também favorecem a valorização do imóvel disponibilizado para aluguel;
  • Móveis e equipamentos ― a existência de móveis e eletrodomésticos também contribui para aumentar o valor da residência;
  • Área de lazer ― a existência de piscinas, parquinhos ou áreas de churrasco, por exemplo, também podem contribuir para a valorização do imóvel;
  • Garagem ― a disponibilidade ou não de vagas na garagem é um fator que pesa na decisão do locatário e que, consequentemente, influencia o valor do aluguel. O mesmo vale para o fato de as vagas serem livres ou “presas” e serem ou não cobertas;
  • Segurança ― imóveis localizados próximos a áreas de alto risco tendem a valer menos. Em contrapartida, aqueles que contam com recursos de segurança (como câmeras ou porteiros) podem ser mais valorizados.
  • Condomínio ― em geral, se o condomínio é muito alto, o valor do aluguel diminui. Isso ocorre principalmente quando o prédio tem poucas unidades, fazendo com que o rateio das despesas comuns pese mais para cada unidade.
    Reajuste do valor

O art. 18 da Lei do Inquilinato abre espaço para a fixação da cláusula de reajuste e, para tanto, o contato de locação precisa apresentar o prazo determinado para o reajuste que, em geral, é de um ano.

O objetivo do reajuste é corrigir o valor do aluguel com base na inflação. O cálculo costuma ser feito com base no índice IGP-M, divulgado pela Fundação Getúlio Vargas, mas outros índices podem ser utilizados.

É preciso atenção redobrada a esse ponto porque em um cenário economicamente desfavorável, o índice IGP-M pode ter variação negativa, o que levaria à diminuição do valor do aluguel. Para evitar essa situação, é importante que o contrato de locação esclareça que, em caso de variação negativa, o valor do aluguel não sofrerá alterações.

Há ainda outras questões importantes a se observar no contrato de locação, como multa e juros por inadimplência, direitos e obrigações em reformas. Para este post, porém, optamos por apresentar os pontos que consideramos mais relevantes.

Com tudo isso, é válido dizer que contar com a orientação profissional no processo de desenvolvimento e análise do contrato faz toda a diferença para garantir a proteção de seu imóvel, assim como a sua rentabilidade!

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