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Entenda as garantias do contrato de aluguel

Você sabe o que são e como funcionam as garantias do contrato de aluguel? É prática comum do mercado a exigência de uma garantia para dar mais segurança ao proprietário do imóvel caso seu inquilino deixe de realizar os pagamentos devidos.

A ideia da garantia, portanto, é permitir que o locador tenha outras formas de conseguir o dinheiro que é seu por direito ― ou, ao menos, parte desse valor ― caso seu locatário se torne inadimplente.

Segundo a legislação vigente, o proprietário pode exigir apenas um tipo de garantia no contrato de aluguel, podendo escolher entre as opções apresentadas pela chamada Lei do Inquilinato ― Lei n° 8.245. E este post tem justamente o propósito de fazer com que você conheça e entenda essas garantias.

 

Caução

 

Em sua forma mais conhecida, a garantia caução é aquela que determina por meio do contrato de aluguel que o inquilino faça um depósito em dinheiro ou em cheque em uma conta autorizada pelo poder público.

O mais comum é que o valor desse depósito corresponda a três meses de aluguel, sendo impedido por lei de ultrapassar essa quantia. A partir de então o que acontece é que, ao final do contrato, o inquilino tem o direito de fazer o resgate da quantia e de seus rendimentos (desde que a vistoria não identifique nenhum dano ou irregularidade no imóvel).

Por vezes, essa conta utilizada para o depósito é de responsabilidade da imobiliária que gerencia o acordo entre o proprietário e seu inquilino. E pode acontecer da imobiliária não aceitar a inclusão da garantia caução no contrato porque o valor de três meses de aluguel tende a ser insuficiente para cobrir as despesas quando há problemas de inadimplência.

Assim sendo, é interessante saber que a garantia também pode ser feita em título de capitalização. A vantagem é que, nesse caso, não há o limite de três meses de aluguel para o valor a ser retido e o montante assegurado pode totalizar o equivalente a 12 meses de aluguel ou mais.

 

Fiadores

 

Outro tipo de garantia para um contrato de aluguel é a que se baseia na definição de fiadores e está entre as mais escolhidas por não envolver um gasto inicial extra, como é o caso da garantia caução.

Para validar essa garantia, o inquilino precisa apresentar um ou mais fiadores que serão os responsáveis por assumir o pagamento dos aluguéis caso o próprio inquilino não tenha condições de fazê-lo.

Em teoria, o proprietário vai em busca do fiador para o pagamento do aluguel após esgotar suas tentativas junto ao inquilino, mas na prática funciona diferente. É comum que esse processo não seja obedecido e que o proprietário recorra ao fiador logo que constate o problema para se proteger contra prejuízos. Inclusive, é recomendado que essa possibilidade esteja no contrato estabelecido entre as partes.

Ao inquilino, é importante ter bastante critério ao indicar seus fiadores e se assegurar de que esses serão capazes de honrar o compromisso assumido. É responsabilidade do proprietário verificar e exigir documentos que comprovem que o fiador tem condições de honrar o compromisso. Inclusive, é seguindo essa mesma ideia que imobiliárias estabelecem critérios como renda mínima e propriedade de imóveis para aceitar fiadores.

 

Seguro-fiança

 

Com o seguro-fiança, ao invés de buscar um fiador, o inquilino firma acordo junto a uma seguradora. A ideia, como a garantia já indica, é similar à de um seguro tradicional em que o inquilino realiza pagamentos mensais. Em caso de inadimplência, o proprietário do imóvel tem o direito de acionar esse seguro e receber o valor devido.

Como a seguradora é uma empresa comumente de médio ou grande porte, as chances de que o proprietário realmente receba a quantia que é sua por direito são muito altas, evitando transtornos. E, por isso, o seguro-fiança é uma opção interessante para o contrato de aluguel.

 

Cessão fiduciária de quotas de fundos de investimento

 

A cessão fiduciária de quotas de fundos de investimento é uma opção prevista na legislação, mas muito pouco utilizada na prática, apesar de ser interessante. Para entender o motivo, vale uma análise do que as demais garantias já mencionadas representam.

Com a garantia caução, a rentabilidade do valor depositado é muito baixa, mesmo quando se opta pela caução em título de capitalização. Assim, ao final do contrato de aluguel, o retorno obtido não é muito interessante.

Por sua vez, a opção de contar com um ou mais fiadores resulta em uma situação delicada de pessoas, geralmente familiares e amigos, para assumir uma responsabilidade financeira que não lhes pertence. E por fim, com o seguro-fiança o inquilino precisa desembolsar uma quantia mês a mês, o que torna a locação mais cara.

Já com a cessão de quotas o inquilino aplica seu dinheiro em um fundo de investimento e cede essas quotas ao proprietário do imóvel como forma de garantia, caso não consiga pagar o aluguel. Nessa situação, o proprietário pode vender as quotas e receber o dinheiro que lhe é devido. E, se não enfrentar problemas com os pagamentos, ao final do contrato, o inquilino recebe de volta suas quotas com o rendimento do investimento feito.

 

Qual garantia escolher?

 

Recorrer à uma dessas garantias é importante para que o proprietário minimize ou evite perdas financeiras caso seu inquilino deixe de pagar o aluguel. Mas, qual delas escolher?

Como visto, cada garantia tem suas características e atrativos e cabe ao proprietário do imóvel, em parceria com a imobiliária (se for o caso), avaliar qual delas é a mais apropriada.

Vale ressaltar que o proprietário pode escolher apenas uma garantia porque a inclusão de duas ou mais pode anular sua validade no contrato. Em todo o caso, é importante ter em mente que algumas garantias são mais seguras do que as outras ― como o seguro-fiança em comparação à caução em cheque ou a caução ao título de capitalização em comparação ao fiador, por exemplo.

Além disso, considerar o lado do inquilino é interessante e ser flexível quanto a escolha da garantia para colocar no contrato de aluguel facilita o processo e faz com que imóvel seja alugado mais rapidamente.

 

Ficou com alguma dúvida quanto às garantias do contrato de aluguel? Deixe o seu comentário para os nossos especialistas!