Imposto de Renda sobre aluguel: como funciona quando você aluga um imóvel?

O Imposto de Renda sobre aluguel pode ser cobrado de diferentes formas. Então, conhecer a tributação e a maneira certa de declarar é importante para ficar em dia com as suas obrigações fiscais. Inclusive, a afirmação vale tanto para quem paga quanto para quem recebe aluguéis.

O valor recebido pode estar sujeito ao recolhimento mensal obrigatório por meio do carnê-leão. Em outros casos, cabe a retenção do imposto na fonte. Ainda, independentemente do procedimento exigido, quem se encaixa nos critérios da Receita Federal é obrigado a declarar essas informações.

Neste artigo, você entenderá como funciona o Imposto de Renda sobre aluguel, como declarar e como usar a lei para reduzir o tributo. Boa leitura!

Como funciona o imposto de renda sobre o aluguel?

Assim como outras rendas, o aluguel segue uma determinada lógica de cálculo e de pagamento de impostos. Para saber se haverá ou não a retenção de IR na fonte no pagamento de aluguéis, por exemplo, é necessário identificar quem é o locador e o locatário.

O valor pago pelo aluguel está sujeito à retenção de imposto sempre que o proprietário for pessoa física e o inquilino for uma pessoa jurídica. Nessa situação, a alíquota da tributação é progressiva. Isso significa que, quanto maior a renda com aluguéis, mais imposto o locador deverá pagar.

Se os dois sujeitos do contrato forem pessoas físicas, não há retenção do Imposto de Renda na fonte. Aqui, o locador deverá realizar o recolhimento do tributo pelo carnê-leão. Por fim, se o locador for pessoa jurídica, ele recolherá o IR de acordo com seu regime tributário.

Além de pagar esse imposto todos os meses, é necessário declarar o aluguel no ajuste anual, assim como outros rendimentos. Quem paga aluguel não consegue deduzir essa despesa do IR, mas precisará declarar o pagamento caso se enquadre nos critérios que exigem a declaração.

O valor do IR sobre o aluguel também depende das suas outras fontes rendas sujeitas à tributação. Lembre-se de que os rendimentos tributáveis são somados no cálculo do imposto devido. Por isso, quem tem aluguéis como complemento de renda costuma pagar alíquotas mais elevadas no ajuste anual.

Por que declarar o aluguel no IR?

Omitir o recebimento de aluguel é um dos erros mais comuns de quem declara o IR. A Receita Federal cruza os dados dos proprietários e inquilinos e, em caso de inconsistências, a declaração pode cair na malha fina.

Se o locador não informar o rendimento, mas o locatário declarar o pagamento, o sistema pode identificar o problema. Se a irregularidade for comprovada, o caso pode render multa e até prisão.

Portanto, sempre verifique a declaração e, diante de informações erradas ou faltantes, faça a retificação. Sem esse cuidado, você pode ser alvo de um processo administrativo e ficar com o CPF irregular até solucionar o problema.

Logo, para evitar transtornos, o contribuinte deve ficar atento às regras fiscais para enviar a declaração e recolher os impostos devidos. Isso, sem dúvidas, inclui declarar o pagamento e o recebimento de aluguel no Imposto de Renda.

Como reduzir o imposto sobre o aluguel?

Como você viu, é muito importante agir de acordo com a lei para não ter problemas com a Receita Federal. No entanto, se você paga muito imposto e quer otimizar os rendimentos provenientes do aluguel, é possível fazer um melhor planejamento tributário.

A estratégia pode ser utilizada por qualquer pessoa que, dentro da lei, quer pagar o mínimo de imposto possível. Existem diferentes práticas adotadas, sempre observando a legislação aplicável para identificar casos de isenção ou descontos.

No caso da locação, uma solução disponível é contar com a antecipação de aluguéis. Assim, quem tem um imóvel alugado e quer utilizar meios legais para reduzir o IR sobre os rendimentos futuros pode recorrer a esse serviço.

Trata-se de uma operação de cessão de créditos referentes ao contrato de locação. O proprietário recebe o valor dos aluguéis antecipadamente, mediante desconto, e fica livre do risco de inadimplência. O custo costuma ser muito menor que os benefícios.

O procedimento tem previsão legal e permite a isenção do aluguel em até R$ 35 mil por mês, desde que o locador seja pessoa física. Dessa maneira, quem antecipa os aluguéis conta com um benefício fiscal para reduzir o IR a pagar ou, até mesmo, garantir uma restituição.

Porém, vale ressaltar que o benefício não é válido se você já recebeu a renda. Mas você pode recorrer à estratégia para as próximas mensalidades do seu aluguel.

Como declarar o aluguel no IR?

Agora que você sabe que tanto o locador quanto o locatário precisam declarar corretamente o IR, é importante entender o processo. Saiba o que deve constar na declaração em cada um dos casos a seguir:

Declaração para inquilinos

Para quem paga aluguel e é obrigado a fazer a declaração, é necessário informar o valor total do aluguel. Despesas como IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e condomínio não devem ser incluídas.

O procedimento é feito na aba “Pagamentos Efetuados”, utilizando o código “70 – Aluguel de imóveis”. Além do valor, é importante preencher os dados do locador, como nome, CPF ou CNPJ.

Declaração para proprietários

O IR sobre aluguéis deve ser recolhido até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento, nos casos em que não há retenção. Ainda assim, ao enviar a declaração é possível que seja necessário recolher mais impostos caso tenha outras fontes de renda.

Isso acontece porque, como você viu, os rendimentos tributáveis se somam no preenchimento da declaração de ajuste anual. Assim, a partir da soma dos ganhos é que será aplicada a alíquota adequada, conforme a faixa de renda anual do contribuinte.

A forma de preencher a declaração dependerá se o seu inquilino é pessoa física ou jurídica. No primeiro caso, os ganhos são incluídos na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior”. No segundo, o lucro é registrado em “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica”.

Além disso, é importante informar o aluguel líquido, descontando eventuais gastos como condomínio, IPTU e taxa de administração. Porém, tenha atenção aos limites legais sobre a dedução das despesas, inserindo apenas aquelas pagas por você.

Agora que você sabe como funciona o Imposto de Renda sobre aluguel, pode fazer a declaração corretamente. Lembre-se de que a Receita Federal já coleta informações antes que o documento seja enviado. Com isso, divergências podem causar problemas e atrasar possíveis restituições.

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Como declarar o recebimento de aluguel em seu Imposto de Renda?

As regras sobre como declarar o Imposto de Renda (IR) sobre aluguel ainda geram muitas dúvidas. Mas é fundamental ter atenção a essa tarefa, pois informações erradas ou omitidas podem levar o contribuinte à malha fina.

Para tanto, é importante entender o processo e as tributações envolvidas. Ademais, tanto o locatário quanto o locador precisam fazer a declaração corretamente. Isso porque mesmo que não seja um item dedutível do IR, os valores pagos pelo inquilino constituem renda para o proprietário.

Continue a leitura e entenda como declarar o recebimento de aluguel no Imposto de Renda 2021. Vamos lá?

Quem deve declarar o IR 2021?

Em 2021, está obrigado a apresentar a declaração de ajuste anual do Imposto de Renda quem, no ano de 2020:

  • recebeu rendimentos tributáveis cuja soma foi superior a R$28.559,70;
  • recebeu rendimentos isentos, não tributáveis ou tributados exclusivamente na fonte acima de R$40 mil;
  • realizou operações em bolsas de valores, de mercadorias, de futuros e assemelhadas;
  • obteve receita bruta em valor superior a R$142.798,50 relativa à atividade rural;
  • teve, em 31 de dezembro, a posse ou a propriedade de bens ou direitos de valor total superior a R$300 mil;
  • foi beneficiário do auxílio emergencial para enfrentamento da emergência de saúde pública decorrente da covid-19 e que tenha recebido outros rendimentos tributáveis superiores a R$22.847,76.

Assim, se você estiver obrigado a declarar – ou se optar pela declaração – e recebe (ou paga) aluguel, precisa entender como funciona a tributação e a declaração do aluguel no IR.

Como funciona a tributação dos aluguéis?

O Imposto de Renda sobre aluguéis pode ser ou não retido na fonte. Para entender qual é o caso, é necessário identificar quem são os sujeitos do contrato de locação. Ou seja, devemos determinar o locador (proprietário do imóvel) e o locatário ou inquilino, que é responsável pelo pagamento.

O valor pago pelo aluguel estará sujeito à retenção do IR quando o locatário for pessoa jurídica e o locador uma pessoa física. Se o valor for passível de retenção, é necessário aplicar a tabela progressiva do Imposto de Renda, divulgada pela Receita Federal.

Após a faixa de isenção, a alíquota varia entre 7,5% e 27,5% do valor, conforme o montante do aluguel. O procedimento deve ser feito pelo inquilino pessoa jurídica mesmo nos aluguéis por intermédio de imobiliária.

Por outro lado, não há retenção do Imposto de Renda quando o locador e o locatário são pessoas físicas. Quando isso acontece, o proprietário do imóvel deve fazer o recolhimento do Imposto de Renda até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento, sempre por meio do carnê-leão.

Também não há retenção do IR na fonte quando o locador é uma pessoa jurídica. Nessa situação, o proprietário deverá recolher o imposto de acordo com o seu regime tributário.

Atenção às antecipações

Contudo, lembre-se de que a retenção e o carnê-leão são antecipações de Imposto de Renda. Por isso, o pagamento deve acontecer mês a mês – e não apenas na Declaração Anual.

Assim, ao fazer a Declaração Anual de Imposto de Renda, todas as rendas tributáveis deverão ser consideradas para cálculo de IR – e as antecipações de imposto já pagos serão deduzidas. Somente após esses passos será possível identificar se há imposto devido ou a restituir.

Não recolher adequadamente impostos pode gerar penalidades perante a Receita Federal e aumentar o valor a ser pago de IR.

É importante destacar também que os valores pagos referentes ao imóvel e obrigações relacionadas podem não entrar na base de cálculo do IR, se tiverem sido pagos pelo locador sem reembolso pelo inquilino. É o caso do condomínio, do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), das taxas e de outras despesas previstas em lei.

Quando é necessário declarar o recebimento de aluguel?

Como você viu, o Governo Federal define critérios que tornam obrigatório o envio da declaração do Imposto de Renda. Dessa forma, se você se encaixa em um ou mais fatores que apresentamos e tem imóveis alugados, precisa declarar os aluguéis.

É fundamental ter cuidado ao preencher as informações, pois omissões podem fazer com que a declaração caia na malha fina. Para isso, a Receita Federal cruza os dados dos locatários e dos locadores para identificar eventuais irregularidades.

Se o proprietário não declarar o rendimento, mas o locatário (inquilino) informar o pagamento, a Receita notifica o processo como sonegação de informações. Isso pode levar à multa e prisão se não houver retificação, além de um processo administrativo.

Caso a situação não seja regularizada, o seu CPF ficará irregular, gerando diversos problemas. Entre eles, estão o impedimento para tirar passaporte, solicitar empréstimos e financiamentos, entre outros. Logo, é fundamental sempre agir de acordo com a legislação fiscal.

Como declarar o recebimento de aluguel no IR?

O primeiro passo para declarar o recebimento de aluguel no Imposto de Renda é baixar o programa no site da Receita Federal. É por meio dele que todas as informações referentes ao seu IR devem ser enviadas.

O campo em que você deve declarar o aluguel recebido depende do tipo de inquilino. Se ele for uma pessoa física, é necessário preencher a ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física/Exterior”.

Se o inquilino for uma pessoa jurídica, a declaração dos pagamentos deve ser feita na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica”. Com relação ao valor, a regra define que você deve informar o aluguel líquido.

Ou seja, o valor será referente ao aluguel bruto definido no contrato, deduzido das despesas previstas na lei. Isso é válido independentemente do tipo de desconto que você escolheu na sua declaração — simplificado ou por deduções legais.

Outro ponto importante é saber o que você deve somar ao aluguel recebido. Se você teve pagamentos extra do locatário, como gratificações ou prêmios, isso deve constar na sua declaração.

É possível reduzir o IR sobre o aluguel?

Existe uma boa notícia para quem quer reduzir o valor do imposto sobre o aluguel. É possível utilizar a lei em seu favor para minimizar o IR sobre os rendimentos por meio da antecipação de aluguéis.

O processo de compra e venda do direito de receber os aluguéis futuros funciona como uma operação de cessão de créditos do contrato de locação. Esse tipo de operação conta com isenção de Imposto de Renda, limitado a R$ 35 mil ao mês.

Isso porque você receberá o valor da venda diretamente da instituição responsável pela antecipação, que por sua vez correrá o risco de receber (ou não) o aluguel do inquilino.

No entanto, existem dois pontos que devem ser observados. O primeiro é que a regra é válida apenas para locadores pessoas físicas. As pessoas jurídicas também podem antecipar os aluguéis, porém sem benefício fiscal previsto em lei.

O segundo trata dos valores já recebidos, que não se encaixam nesse benefício. Sendo assim, você só poderá contar com a isenção referente aos aluguéis futuros, após a cessão do crédito. E não há motivos para se preocupar, pois a operação está prevista em lei.

Agora que você sabe como declarar o recebimento de aluguel no Imposto de Renda, pode enviar a declaração da forma correta. Isso é muito importante para ficar de acordo com as suas obrigações fiscais e não ter problemas com a Receita Federal.

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