Built to suit: o que é e como funciona o contrato de locação BTS?

Quem trabalha no mercado imobiliário ou se interessa pelas soluções do setor precisa ficar atento às tendências. Quando se trata de locação, os contratos built to suit (BTS) se destacam entre as possibilidades ofertadas.

O conceito surgiu nos Estados Unidos, mas já foi regulamentado no Brasil. Dessa maneira, ele pode trazer novas maneiras de fazer contratos. No entanto, também existem diversas dúvidas sobre o assunto.

Assim, é essencial compreendê-lo para saber como lidar com essas alternativas em meio às oportunidades. Para entender o que é built to suit, continue a leitura e descubra como funciona essa modalidade de locação!

 

O que é built to suit?

O primeiro passo para conhecer o conceito é considerar a sua tradução. Em português, built to suit poderia ser interpretado como “construído para servir”. Portanto, trata-se de um contrato de locação que envolve uma personalização maior em relação ao imóvel.

Nesse caso, ele será reformado ou construído a partir das necessidades do locatário. Assim, os custos são cobertos pelo próprio inquilino ao longo do contrato. Logo, o proprietário recebe de volta o valor que foi investido e ainda garante o aluguel.

Outro ponto importante é a sua destinação: o contrato é aplicável somente às locações não residenciais em território urbano. Por isso, não é possível utilizar a modalidade para imóveis que serão usados como moradia ou se localizem em áreas rurais.

 

Regulamentação no Brasil

Essa modalidade de contrato de aluguel foi regulamentada no Brasil em 2012, pela Lei no 12.744. Na legislação, a nomenclatura utilizada é “locação nos contratos de construção ajustada”. De acordo com a norma, ele traz mais liberdade em relação aos termos acordados.

Nesse caso, o acordo é feito por tempo determinado, mas não há limitações em relação ao prazo, por exemplo, nem existe a conversão automática em contrato por tempo indeterminado. Na prática, prevalecerão as condições previstas, que devem abordar:

  • condições referentes à construção ou reforma;
  • prazo de duração do contrato;
  • valores que serão pagos pelo inquilino.

Além disso, a lei estabelece duas questões importantes. A primeira é que o proprietário não pode reaver o imóvel antes do prazo indicado no contrato. Já a segunda determina que o locatário não pode devolver a propriedade de maneira antecipada, exceto se arcar com a multa contratual.

Vale saber que penalidade também não pode exceder o valor da soma dos aluguéis a receber até o término do prazo inicialmente pactuado.

Ademais, as regras da Lei do Inquilinato devem ser observadas sempre que a legislação específica não trouxer normas sobre determinado assunto. Ou seja, questões como garantias, ação de despejo, entre outras dessa lei, continuam válidas.

 

Como funciona esse tipo de contrato?

Devido à sua finalidade diferenciada, o BTS conta com algumas características específicas em seu funcionamento. Nesse caso, os clientes costumam ter critérios mais detalhados e aprofundados sobre as suas necessidades.

Assim, questões como distribuição de espaços, quantidade de salas, mobiliário, acabamentos e outros itens relacionados ao imóvel podem ser incluídos no contrato. A partir das informações, o proprietário desenvolve um projeto que atenda às demandas do inquilino.

Em contrapartida, os aluguéis são firmados por períodos mais longos — entre 15 e 20 anos, normalmente. Isso porque é preciso garantir o retorno para o investimento feito pelo proprietário, cujos valores são diluídos ao longo do tempo.

Por isso, também é importante ter em mente que o valor do aluguel é superior. Afinal, além do custo de locação, ele será influenciado pelo total investido na reforma ou na construção da propriedade.

Tudo isso aumenta a complexidade do contrato, já que traz mais obrigações e responsabilidades para as partes.

 

Quais são as vantagens do contrato BTS?

Entendendo o conceito e o funcionamento do contrato built to suit, fica mais fácil identificar as vantagens. Uma delas é a longa duração. Isso traz mais segurança para o proprietário, especialmente diante do investimento que será realizado.

Outro benefício é a redução do período de vacância do imóvel, já que o contrato é firmado de forma constante por muitos anos — evitando a alta rotatividade de inquilinos e os impactos no retorno obtido.

Também há a maior segurança em relação ao retorno do investimento, devido às condições contratuais.  Todos esses benefícios se aplicam, ainda, à imobiliária responsável por intermediar a negociação. Afinal, ela obtém rendimentos a partir dos ganhos recebidos pelo proprietário. 

Além disso, vale saber que há benefícios para o locatário. Tendo em vista que a modalidade é voltada aos contratos de locação comercial, a boa manutenção do imóvel é essencial devido a questões como ponto de venda e estrutura disponível.

Outro ponto é que não há preocupações com a possibilidade de ter que deixar o local antes do planejado, nem em procurar outro imóvel que atenda às suas necessidades. Ademais, há a vantagem de o imóvel ser entregue pronto e adequado ao que a empresa precisa.

Logo, não é preciso fazer reformas por conta própria ou ter uma alta disponibilidade de capital para realizar mudanças necessárias. Conhecer essas vantagens é essencial para apresentar propostas e aumentar as chances de fechar contratos com esse modelo de locação.

 

Quais são as desvantagens desse contrato?

Por outro lado, o modelo também pode trazer algumas desvantagens. Dessa maneira, é fundamental avaliá-las para tomar decisões mais acertadas sobre o modelo de contrato que será usado.

Para imobiliárias, isso é importante para conseguir informar aos clientes sobre todos os detalhes do BTS. Para o proprietário sempre há o risco de inadimplência. Porém, ela pode ser mitigada com o uso de garantias locatícias ou, até mesmo, a antecipação de aluguel.

Nesse caso, você consegue receber valores de maneira imediata, apenas com um desconto. A antecipação também permite levantar caixa para realizar planos ou cobrir os custos referentes à reforma ou construção de maneira mais rápida.

Outro ponto contra trata da dificuldade que pode surgir para locar o imóvel novamente, caso o contrato não seja renovado. Afinal, a personalização feita pode não ser adequada a outros tipos de negócio, exigindo novas reformas e custos.

Já para os inquilinos, o valor mais alto da locação e a obrigatoriedade de cumprir o prazo ou arcar com a multa podem ser desvantagens. Assim, é preciso considerar tudo isso antes de fechar contrato.

Como você viu, o contrato built to suit traz novas possibilidades para a locação de imóveis comerciais. Portanto, vale a pena conhecer o funcionamento dessa opção para avaliar se ela é viável — e ter condições de esclarecer as dúvidas dos clientes na imobiliária.

Que tal aprender mais dicas sobre contratos de locação? Veja tudo o que você precisa saber sobre a antecipação de aluguel!

Saiba escolher a melhor imobiliária para deixar seu imóvel!

Alugar um imóvel sem ajuda profissional pode ser uma tarefa difícil. Lidar com questões contratuais, vistorias, reclamações e, até mesmo, processos judiciais pode consumir o seu tempo e gerar preocupações. Logo, terceirizar esse serviço a uma imobiliária pode ser a melhor escolha.

Perceba que eventuais investimentos com a contratação de uma imobiliária podem ser mínimos se comparado ao trabalho e à burocracia que podem ser poupados.  Contudo, com a grande variedade de imobiliárias existentes, como escolher a melhor?

Se essa é uma dúvida que aflige você, acompanhe as dicas deste artigo e saiba o que deve ser observado para a tomada de decisão.  Vamos lá?

 

Procure uma imobiliária na região do imóvel

Quando você quer alugar o seu imóvel é preciso pensar como o locatário. É normal que o interessado busque primeiramente as imobiliárias da região em que pretende morar. Assim, conseguirá conferir diversos imóveis, preços e condições que atendam às necessidades dele.

Por isso, você — como locador — deve pesquisar imobiliárias disponíveis na região em que seu imóvel está situado. Essa é uma forma mais simples de conectar locador e locatário e aumentar suas chances de encontrar um morador rapidamente.

Além disso, a imobiliária contratada pode conhecer profundamente a região onde atua. Isso é fundamental para que a avaliação e precificação do imóvel seja correta – e sejam definidas as estratégias de divulgação de acordo com a demanda do mercado imobiliário regional.

 

Verifique a regularidade da imobiliária junto ao CRECI

Para que uma imobiliária transmita confiança, ela deve possuir a certificação fornecia pelo CRECI – Conselho Regional de Corretores de Imóveis. Caso ela não esteja em situação regular perante ao órgão, não poderá prestar um serviço de qualidade para você.

Muitas imobiliárias divulgam seu número de registro em seus meios de comunicação. Com o número em mãos é possível fazer a pesquisa pela internet no site do CRECI, ou por contato telefônico – conforme o Estado onde ela atua.

É importante destacar que o registro da imobiliária no CRECI não atesta a regularidade da equipe de corretores que trabalham nela. Logo, é pertinente verificar também o registro individual do corretor que atender você e que ficar responsável pelo seu imóvel.

 

Analise a qualidade do atendimento e a reputação da imobiliária

Semelhante a qualquer outra empresa que fornece serviços, é essencial que a imobiliária tenha um bom atendimento. Isso porque ela será a responsável por intermediar o negócio, resolver problemas e questões que possam surgir.

Então, o atendimento precisa ser ágil e prático. Portanto, não hesite em fazer perguntas, contatos telefônicos e enviar e-mails para conhecer o tratamento dado aos clientes. Também avalie o tempo e a qualidade da resposta – desde assuntos simples aos mais complexos.

Não esqueça também de conferir as redes sociais, a reputação da empresa em sites de reclamação, além do próprio site imobiliária. O comportamento de uma prestadora de serviços no meio digital diz muito a respeito da forma como administra seu negócio fora da internet.

 

Confira como a imobiliária anuncia os imóveis que administra

O processo de locação de imóveis envolve diversas fases, e uma das mais importantes é a divulgação. Por meio de uma divulgação precisa, com a abordagem certa e comunicação eficaz, seu imóvel terá maiores chances de ser alugado.

Portanto, dê preferência para imobiliárias que anunciam em diversos meios, como internet, revistas e jornais, flyers, etc. Empresas que tenham blog e site ou disponibilizam plataformas digitais para facilitar o acesso do interessado ao imóvel podem atrair mais pessoas.

Ademais, as chances de locação aumentam em imobiliárias que possuem diversos imóveis em seu portfólio. Ao atender variados perfis, o número de acessos de interessados aos imóveis administrados aumenta. Logo, a possibilidade do seu imóvel ser visualizado é maior.

 

Busque uma imobiliária que ofereça diferenciais

Com o que foi visto até aqui já é possível selecionar ótimas empresas para intermediar a locação do seu imóvel. Entretanto, para encontrar a melhor imobiliária é preciso pensar também nos diferenciais que ela oferece para atrair clientes e facilitar a rotina dos proprietários.

Uma imobiliária não pode se limitar a fazer o contrato de locação e cuidar das questões burocráticas – como muitas fazem. Ela precisa inovar e trazer novas alternativas para seus negócios, além de benefícios ao locador. Você já ouviu falar, por exemplo, em antecipação de aluguel?

Situações não esperadas, emergências, ou oportunidades de negócios podem fazer com que você precise ter fácil acesso a um montante financeiro. Mas talvez isso não seja possível quando seu imóvel está alugado — e o pagamento do aluguel é realizado mensalmente.

Entretanto, as imobiliárias estão cada vez mais atentas às alternativas que visam atender à necessidade de que tem um imóvel alugado e precisa levantar dinheiro rápido. A principal delas é a antecipação de recebíveis.

O funcionamento é simples: com a antecipação, o locador recebe o adiantamento de 1 a 12 meses de aluguel de uma só vez. Em troca disso, ele cede à imobiliária o direito de receber os aluguéis durante os meses antecipados.

Quer conhecer mais vantagens dessa alternativa? Confira a seguir!

 

Vantagens para o locador

Além das vantagens já mencionadas, a antecipação dos aluguéis pode ajudar o locador nos seguintes aspectos:

  • mais segurança – buscar a antecipação de aluguéis com a imobiliária que você já tem relacionamento é mais fácil e seguro do que ter que iniciar um relacionamento com um banco ou financeira.
  • taxas menores – quem já pediu dinheiro emprestado em instituições financeiras conhece as altas taxas de juros cobradas. Na antecipação de aluguéis não há juros, apenas um pequeno deságio. Ou seja, é uma opção mais barata.
  • isenção de imposto – o recebimento de aluguel de imóveis é um rendimento sujeito ao Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF), porém a antecipação de aluguéis é isenta de IRPF, conforme a legislação.
  • liberdade no uso do dinheiro – quando você pede um empréstimo, o uso do dinheiro pode ser limitado por cláusulas e condições contratuais. Isso não acontece com a antecipação de aluguéis. Com ela, há completa autonomia para o uso do dinheiro.

Como você viu, há diversas questões que precisam ser analisadas para escolher a melhor imobiliária para deixar seu imóvel. E procurar por aquelas que, além de atender o básico, trabalhem com soluções – como a antecipação de aluguéis – pode ser mais vantajoso para você!

Quer entender melhor como funciona a antecipação de aluguel? Entre em contato conosco da Bold Finance e saiba mais!

Alugar com imobiliária ou locação direta: qual a melhor opção para você?

Alugar um imóvel de sua propriedade significa assumir um compromisso de longo prazo e que tem impacto direto na sua renda. Por isso, o ideal é que o processo transcorra de maneira tranquila. Entre os caminhos a seguir, é possível alugar com imobiliária ou de modo direto.

Cada alternativa apresenta pontos positivos e negativos, sendo que alguns aspectos prevalecem para quem busca segurança, praticidade e melhores resultados com o investimento. Por isso, é importante se preparar para tomar a decisão certa.

Na sequência, você saberá como é alugar de modo direto e com imobiliária e verá como escolher a opção ideal. Confira!

 

Como funciona o aluguel direto com proprietário?

A chamada locação direta com proprietário acontece quando locador e locatário firmam um acordo sem outros intermediários no processo. Ou seja, só você, como dono da propriedade, e o inquilino estão envolvidos no aluguel.

Essa forma de negociar sem o apoio de uma equipe imobiliária não é ilegal. A Lei do Inquilinato prevê que é permitido alugar imóvel sem, necessariamente, contar com uma empresa. O contrato permanece sendo o dispositivo mais relevante para que haja amparo jurídico.

A modalidade de locação direta pode apresentar algumas vantagens — como a redução dos custos, que teoricamente pode melhorar o seu recebimento como locador. Além disso, pode ajudar na negociação direta com o locatário e tornar a locação mais rápida.

Também é uma solução para ter mais flexibilidade e autonomia na condução da locação. Afinal, você pode escolher para quem alugar de forma direta, por exemplo.

Porém, há desvantagens — e a insegurança é um dos pontos principais. Se não houver a elaboração de um contrato de locação de imóvel por especialistas, tudo pode terminar com dores de cabeça e uma ação na justiça.

Ademais, sem apoio profissional, você será o único responsável por resolver qualquer problema que surja, o que pode demandar um alto nível de dedicação.

Também terá que ficar atento a diversas questões operacionais e de gerenciamento. Se tiver mais de uma propriedade, o problema se multiplica. Será necessário, por exemplo, registrar diversas datas, pagamentos, condições de acordos e outros processos.

 

Como funciona a locação com imobiliária?

A segunda alternativa é a locação com apoio da imobiliária. Nesse caso, a empresa atua no intermédio do aluguel de imóveis, servindo como uma ponte entre o proprietário e o inquilino que busca uma propriedade.

Essa é uma escolha que oferece diversos aspectos positivos. O primeiro ponto é a segurança. A empresa fica responsável por elaborar o contrato, de modo que ele esteja de acordo com a lei e que garanta a proteção necessária para ambas as partes.

A questão jurídica do acordo é muito importante para reduzir os custos e a burocracia geral. Dessa maneira, pode-se obter a melhor experiência, sem ter que se preocupar demais com as questões do tipo.

Além disso, a equipe imobiliária realiza uma avaliação completa dos candidatos a inquilinos. Assim, é possível reduzir a incidência de problemas durante a locação.

Outro ponto positivo diz respeito à praticidade para o proprietário. Os negócios imobiliários contam com equipes qualificadas e que cuidam de todas as questões operacionais. Então, pontos como a cobrança de aluguel e o acompanhamento dos prazos fica sob a responsabilidade do time escolhido.

Essa é uma forma de ter uma espécie de consultoria imobiliária contínua. O apoio dos profissionais especializados no assunto permite que o relacionamento com o inquilino seja mais tranquilo, ocorrendo de acordo com as expectativas.

Como desvantagem, alguns proprietários podem visualizar a cobrança dos serviços, o que poderia reduzir a rentabilidade do investimento no setor imobiliário. Porém, o custo corresponde a uma pequena porcentagem do valor do aluguel e representa um ótimo custo-benefício.

 

Qual é a melhor alternativa?

Ponderando aspectos positivos e negativos existentes nas duas possibilidades, o aluguel de imóveis feito com a imobiliária se destaca como a alternativa mais interessante.

Afinal, além de todas as vantagens apresentadas, é importante considerar que existe um alto nível de suporte por parte do time da imobiliária. Assim, no caso de qualquer dúvida, dificuldade ou problema é possível recorrer à equipe de corretores.

Isso simplifica bastante a relação entre locador e locatário, evitando o agravamento de qualquer dificuldade que possa surgir. Também é uma forma de se sentir amparado e com a certeza de que poderá contar com os especialistas quando precisar.

Além disso, a imobiliária é uma alternativa para ter mais segurança e praticidade. Você não terá que dedicar tanto tempo e energia para a locação. Se tiver diversas propriedades, economizará ainda mais esforços ao transferir as responsabilidades de gerenciamento.

Não menos importante, alugar com a imobiliária costuma acelerar o encontro de um inquilino. Graças à divulgação amplificada no mercado imobiliário, é mais fácil achar a pessoa certa para o seu imóvel. Na prática, isso reduz ou até evita a vacância.

 

Mais uma vantagem da imobiliária: a antecipação de aluguel

Ao investir no setor imobiliário, é comum que a liquidez seja um ponto de atenção. Afinal, aplica-se um valor consideravelmente maior e o recebimento do aluguel acontece aos poucos e ao longo do tempo. Em muitos casos, receber mensalmente pode limitar suas finanças.

Ao alugar com uma imobiliária, é possível solucionar a questão por meio da antecipação de aluguel. Essa alternativa permite que você receba o valor de 1 a 12 aluguéis de uma só vez, com desconto.

Para que o processo seja viável, o contrato de locação e suas garantias precisarão passar por uma análise. Além disso, a solução é oferecida por meio de imobiliárias parceiras, não sendo possível ter acesso a ele com a locação direta.

Portanto, escolher alugar com a imobiliária ainda traz como grande diferencial a chance de antecipar os aluguéis para usar o dinheiro da maneira desejada.

Considerando os pontos positivos e negativos, alugar com imobiliária é a melhor opção. Além de obter mais segurança, praticidade e apoio especializado, você poderá aproveitar a antecipação de aluguel. Então, vale a pena buscar uma empresa de confiança!

Quer ajudar outros proprietários a terem um processo de locação mais tranquilo? Compartilhe este artigo em suas redes sociais e marque seus contatos!

Antecipação de aluguel: tudo o que você precisa saber!

Novas soluções financeiras são pensadas para atender a necessidades que surgem em diversos setores. No mercado imobiliário, as locações nem sempre cumprem as demandas de quem aluga e precisa de um retorno maior em menos tempo, por exemplo. Para mudar o cenário, existe a antecipação de aluguel.

Esse é um serviço que oferece benefícios para o locador, para a administradora ou imobiliária e para os corretores. Porém, deve ser realizado da maneira correta, por uma empresa que conheça e atenda às regras que regulamentam a prática.

Para saber como aproveitar essa alternativa do modo adequado, confira tudo o que você precisa saber sobre o adiantamento de aluguel neste post!

O que é a antecipação de aluguel?

Quando um contrato de locação é firmado, o proprietário do imóvel passa a ter o direito de cobrar o inquilino e receber o valor definido como aluguel. Na prática, o pagamento deve ocorrer mensalmente, durante a vigência do acordo.

No entanto, sem causar qualquer prejuízo ao inquilino, é possível fazer com que esses pagamentos sejam feitos de uma vez, antes do momento previsto. Isso acontece por meio da chamada antecipação de aluguéis.

Ela se baseia na venda do direito de receber os aluguéis para uma empresa especializada. Em troca, o negócio oferece o valor total do aluguel do período, com um desconto. Com o acordo firmado, a empresa passa a ter o direito de receber os pagamentos feitos pelo inquilino, e fica responsável pelo risco de inadimplência.

Como funciona o adiantamento de aluguel?

Para que ocorra a antecipação de aluguel, é preciso, primeiramente, que a imobiliária ou administradora seja parceria da empresa que oferecerá o serviço. O locador, então, deve manifestar interesse sobre a possibilidade de obter os recursos antecipadamente.

A companhia responsável por viabilizar a antecipação entrará em contato e fará uma avaliação do contrato de locação de imóvel, conferindo suas condições e os valores envolvidos. A resposta virá na forma de uma proposta, com um total que inclui a antecipação de 1 a 12 meses dos aluguéis futuros, dependendo do interesse de quem aluga.

Caso ocorra o aceite, o dinheiro é depositado na conta de uma só vez, ocorrendo normalmente no mesmo dia ou no máximo em poucos dias úteis após a assinatura do contrato digital. Não se trata de empréstimo e o locador não assume nenhum tipo de dívida nesse sentido.

Imóveis com mais de um dono podem passar pelo processo, com antecipação proporcional à parte de cada um. Conforme os aluguéis forem pagos, a imobiliária fica responsável por repassar os valores para a empresa de antecipação.

Para que serve?

Como o próprio nome revela, esse serviço tem a função de adiantar pagamentos que só seriam feitos ao longo dos meses. É uma maneira de transformar créditos que seriam recebidos a prazo em dinheiro à vista.

Portanto, o principal objetivo é alterar o fluxo financeiro, permitindo que quem aluga receba o montante logo após a proposta ser aceita e o contrato ser formalizado num processo 100% digital.

Quais são os benefícios para o locador que antecipa?

A antecipação de aluguel oferece diversas vantagens para quem é proprietário e aluga o imóvel. Primeiramente, há o fato de não ter que se preocupar com a inadimplência do inquilino.

Outro ponto importante é que a operação possui um benefício fiscal previsto em lei e, por isso, é isenta de Imposto de Renda.

Além disso, o fato de receber todos os valores de uma só vez garante mais liberdade e autonomia. Assim, o proprietário tem maior previsibilidade e tem a chance de usar os recursos para reformar o imóvel, quitar dívidas ou investir e buscar por mais retorno, por exemplo.

Para completar, o processo ocorre de modo digital e de maneira totalmente segura. Com rapidez e sem burocracia, portanto, pode-se obter o dinheiro em menos tempo.

Quais são as vantagens para imobiliárias e corretores?

Não são apenas os locadores que se beneficiam dessa alternativa. Por meio de uma parceria, as imobiliárias, as administradoras de imóveis e os corretores podem ganhar com a antecipação.

Para as imobiliárias e administradoras há o benefício de se tornar uma empresa mais completa, alinhada com as soluções digitais e capaz de oferecer diferenciais. Na prática, isso ajuda a captar mais proprietários e a fechar um número maior de contratos de locação.

Outro ponto está no fato de que a parceria não tem custo. Além disso, oferece suporte completo – como treinamento e material de divulgação para interessados. Como consequência, é possível unir forças para atuar no mercado imobiliário de maneira cada vez mais consistente.

As imobiliárias também ganham comissões por cliente que realizam a antecipação. Já os corretores e membros da equipe recebem premiações por indicações de imobiliárias e clientes que fecham contrato. A ideia é constituir uma relação ganha-ganha, na qual todos obtêm alguma vantagem com o processo.

A antecipação de aluguel é legal?

A antecipação de aluguéis possui amparo na lei, sendo uma opção perfeitamente viável aos locadores, desde que seja realizada por uma empresa especializada.

Mas atenção: isso não significa que é possível solicitar o adiantamento diretamente para o inquilino em um contrato de locação com garantia. Se o inquilino tiver apresentado um fiador, seguro fiança ou caução, por exemplo, é ilegal obrigá-lo a fazer o pagamento antecipado.

Portanto, o correto é buscar uma empresa especializada em oferecer esse serviço. Assim, não haverá nenhum problema em relação às leis aplicáveis – trazendo maior segurança à antecipação de aluguel.

Como você acabou de ver, a antecipação de aluguel pode trazer inúmeros benefícios para o locador e mais oportunidades para imobiliárias, administradoras e corretores. E, ao contar com uma empresa que ofereça qualidade e segurança no processo, pode-se aproveitar ao máximo essa oportunidade!

 

5 pontos que não podem faltar no seu contrato de locação residencial

Você sabe o que observar em um contrato de locação? Para quem não está familiarizado com o universo jurídico, a terminologia e os aspectos abordados no contrato podem gerar dúvidas e até fazer com que pontos importantes não recebam a devida atenção.

Em muitos casos, o locador transfere a responsabilidade da elaboração desse contrato para a imobiliária, que fornece o documento pronto. Ainda que você se encontre nessa situação, precisa saber o que observar para solicitar alterações necessárias para garantir seus interesses.

Foi pensando em tudo isso que fizemos este post para apresentar 5 pontos que precisam ser cuidadosamente considerados em seu contrato de locação. Acompanhe!

#1. Prazo do Contrato

No que diz respeito ao prazo, os contratos de locação são de livre negociação entre o locador e o locatário. Isso significa que, ao alugar o seu espaço residencial, você não precisa seguir um intervalo de tempo pré-determinado por lei.

Apesar disso, para o seu benefício enquanto locador, é interessante estipular um período mínimo de 30 meses para o contrato para evitar uma situação em que a relação com o locatário fuja ao seu controle.

Para entender melhor, é preciso saber que uma vez que um contrato de locação chega ao fim (algo que independe do prazo acordado), o ideal é que locador e locatário revejam a situação para firmar novo contrato, caso a intenção de ambos seja seguir com o aluguel.

Quando isso não acontece e o locatário permanece no imóvel, se o locador não se manifesta, o contrato de locação passa a valer por prazo indeterminado. E é para lidar com essa situação que os 30 meses fazem a diferença. Veja só:

  • Se prazo do contrato de locação original era igual ou superior a 30 meses, o locador pode retomar o seu imóvel a qualquer momento, desde que dê ao locatário o prazo mínimo de 30 dias para desocupar o espaço;
  • Se o prazo do contrato original era inferior a 30 meses, o locador perde o direito de retomar o imóvel (as exceções a essa regra são descritas pelo art. 47 da chamada “Lei do Inquilinato” ou Lei n° 8.245).

O mais interessante é que você enquanto locador exija a celebração de um novo contrato ou aditivo ao final do prazo de locação. Porém, a atenção a esse ponto evita qualquer transtorno caso você se atrase nessa comunicação.

#2. Garantias

Assim como a definição de prazos é livre, a lei não exige que os contratos de locação tenham garantias. A garantia existe para que o locador tenha outras formas de assegurar o pagamento do aluguel para evitar ser lesado caso o locatário fique inadimplente.

É importante observar que nem sempre um contrato sem garantias resulta em uma situação ruim. Por isso, é preciso avaliar bem as possibilidades e escolher aquela que melhor atenda aos seus interesses enquanto locador.
Contrato sem garantia:

  • O art. 42 da Lei do Inquilinato determina que o locador pode exigir do locatário o pagamento antecipado do aluguel, ou seja, garantir com que o pagamento se dê antes do início do mês da locação;
  • Caso o locatário não realize o pagamento do aluguel, o locador consegue retirar o imóvel via liminar. Nesse caso, ao invés de esperar o fim da ação de despejo, é possível que o juiz determine a saída do locatário ainda no começo do processo.
    Contrato com garantia:
    O locador recebe o aluguel do mês vencido, em outras palavras, o locatário faz o pagamento do aluguel depois de transcorrido o mês da locação;
  • Caso o locatário não realize o pagamento do aluguel, o locador só consegue retirar o imóvel após o transcurso normal da ação de despejo que, em geral, demora mais de 12 meses.

Tipos de garantia para o contrato de locação

É o art. 37 da Lei do Inquilinato que determina quais são os tipos de garantia que o locador pode exigir do locatário. É importante ressaltar que você pode escolher apenas uma delas para o seu contrato de locação e que a inclusão de duas ou mais garantias pode anular sua validade no contrato em questão.

  • Caução — prevê que o locatário faça um depósito em dinheiro em uma conta autorizada pelo Poder Público garantindo que, ao final do contrato, o locatário tenha direito de fazer o resgate da quantia e seus rendimentos.

Vale esclarecer que o depósito não pode ultrapassar o valor de três meses de aluguel e é importante saber que a garantia caução normalmente não é aceita por muitas imobiliárias porque apenas três meses não resultam em quantia suficiente para cobrir o tempo gasto para recuperar o imóvel.

Assim, é possível optar por fazer a garantia em título de capitalização, pois asseguram um valor maior que normalmente equivale a 12 meses de aluguel;

  • Fiança — é uma das garantias mais escolhidas por não demandar nenhum valor inicial. Diferente disso, determina que o locatário deve apresentar um ou mais fiadores que assumam as obrigações apresentadas no contrato de locação;

Nesse sentido, é válido destacar que o locador deve redobrar a sua atenção para se certificar de que as pessoas escolhidas tenham condições de honrar o contrato, caso o locatário deixe de pagar. É seguindo este pensamento que, em geral, as imobiliárias exigem dois fiadores: um com renda e outro com patrimônio em imóveis;

A tarefa de arrumar fiadores que atendam às condições apresentadas resulta em uma das partes mais penosas do processo porque tende a criar uma situação em que amigos e familiares sejam designados a assumir esse papel;

  • Seguro de fiança locatícia — para essa garantia, ao invés de buscar uma pessoa para assumir o papel de fiador, o locatário busca uma seguradora e essa passa a ser a responsável por repassar ao locador os valores acordados em contrato, caso o locatário atrase os pagamentos;
  • Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento — garantia prevista pelo art. 88 da Lei nº 11.196, de 2005. Uma escolha pouco utilizada que significa adquirir quotas de um fundo de investimento e utilizar essas quotas como garantia do contrato de locação.

Seja qual for a garantia escolhida, é importante que você saiba que ela deve durar até a devolução das chaves. Isso porque o estabelecimento de prazos para a garantia apresenta riscos, uma vez que isso pode fazer com essa perca a sua validade antes do fim da locação do imóvel.

#3. Multa por descumprimento contratual e desocupação

Um contrato de locação apresenta diferentes obrigações a serem cumpridas por locador e locatário e, como haveria de ser, caso isso não ocorra, também apresenta punições.

A rescisão antecipada do contrato por parte do locatário representa uma forma de descumprimento de suas obrigações. O art. 4° da Lei do Inquilinato possibilita que, em uma situação como essa, o locatário deva pagar multa proporcional ao tempo não cumprido do contrato. Porém, para garantir que isso aconteça, é necessário incluir a multa por rescisão no contrato de locação.

É comum que essa multa seja estipulada em um múltiplo de aluguéis, variando de três a seis aluguéis com base no valor vigente na data do descumprimento do contrato de locação. Pode ser também um percentual dos aluguéis dos meses restantes para o fim do prazo do contrato.

No caso de um contrato com duração de 30 meses e uma multa de seis aluguéis, caso o locatário tenha cumprido 20 meses, ou seja, 2/3 do contrato e decida pela rescisão, ele deverá pagar uma quantia equivalente a 1/3 da multa, equivalente a dois aluguéis.

#4. Obrigação do pagamento de condomínio e encargos (Impostos, taxas, seguro incêndio)

A atenção a esse ponto é importante porque a lei determina que há encargos que são de responsabilidade do locador e outros do locatário. Por exemplo, despesas ordinárias, que são as relacionadas à manutenção do prédio, normalmente cabem ao inquilino. Por sua vez, despesas extraordinárias (como obras, fundo de reserva, fundo de reforma, etc) cabem ao locador.

É possível fazer a transferência de responsabilidades, mas, para isso, é preciso assegurar que as mudanças sejam sinalizadas e que todas as formas de pagamento de encargos sejam minuciosamente especificadas no contrato de locação.

No art. 22 da Lei do Inquilinato, está previsto que o cabe ao locador realizar o pagamento de impostos (como o IPTU), taxas e seguro complementar contra incêndio. O repasse dessa obrigação ao inquilino pode ser feito, desde que acordado contratualmente.

É comum, inclusive, indicar no contrato a forma como o pagamento desses valores será feito. Por exemplo, o locatário pode ser responsável por todo o processo, retirando as guias para pagamento ou pode simplesmente reembolsar o locador.

Além disso, o art. 23 determina que o pagamento do condomínio é uma responsabilidade do locatário. Porém, caso o locador queira assumir essa tarefa para assegurar que a taxa seja paga e evitar problemas, pode determinar em contrato que o locatário o reembolse por essa despesa.

#5 Preço e reajuste

Definir o valor da locação é uma dúvida comum dos locadores. A Pesquisa do Mercado Imobiliário em Belo Horizonte, realizada pela Fundação IPEAD/UFMG indica que o preço médio do aluguel na capital mineira e região é de 0,3% do valor do imóvel.

Ainda que essa informação sirva de parâmetro, é interessante conhecer aspectos que valorizam o imóvel e contribuem para a definição da quantia a ser apresentada no contrato de locação. O seu locatário vai avaliar, dentre outros:

  • Localização ? imóveis em bairros próximos ao centro, por exemplo, tendem a valer mais;
  • Transporte público ? regiões bem atendidas por serviços de transporte público também favorecem a valorização do imóvel disponibilizado para aluguel;
  • Móveis e equipamentos ? a existência de móveis e eletrodomésticos também contribui para aumentar o valor da residência;
  • Área de lazer ? a existência de piscinas, parquinhos ou áreas de churrasco, por exemplo, também podem contribuir para a valorização do imóvel;
  • Garagem ? a disponibilidade ou não de vagas na garagem é um fator que pesa na decisão do locatário e que, consequentemente, influencia o valor do aluguel. O mesmo vale para o fato de as vagas serem livres ou “presas” e serem ou não cobertas;
  • Segurança ? imóveis localizados próximos a áreas de alto risco tendem a valer menos. Em contrapartida, aqueles que contam com recursos de segurança (como câmeras ou porteiros) podem ser mais valorizados.
  • Condomínio ? em geral, se o condomínio é muito alto, o valor do aluguel diminui. Isso ocorre principalmente quando o prédio tem poucas unidades, fazendo com que o rateio das despesas comuns pese mais para cada unidade.
    Reajuste do valor

O art. 18 da Lei do Inquilinato abre espaço para a fixação da cláusula de reajuste e, para tanto, o contato de locação precisa apresentar o prazo determinado para o reajuste que, em geral, é de um ano.

O objetivo do reajuste é corrigir o valor do aluguel com base na inflação. O cálculo costuma ser feito com base no índice IGP-M, divulgado pela Fundação Getúlio Vargas, mas outros índices podem ser utilizados.

É preciso atenção redobrada a esse ponto porque em um cenário economicamente desfavorável, o índice IGP-M pode ter variação negativa, o que levaria à diminuição do valor do aluguel. Para evitar essa situação, é importante que o contrato de locação esclareça que, em caso de variação negativa, o valor do aluguel não sofrerá alterações.

Há ainda outras questões importantes a se observar no contrato de locação, como multa e juros por inadimplência, direitos e obrigações em reformas. Para este post, porém, optamos por apresentar os pontos que consideramos mais relevantes.

Com tudo isso, é válido dizer que contar com a orientação profissional no processo de desenvolvimento e análise do contrato faz toda a diferença para garantir a proteção de seu imóvel, assim como a sua rentabilidade!

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